Oggi ci occupiamo di un tema che in questo periodo diventerà molto caldo, visto che circa dieci anni fa abbiamo assistito al boom di vendita di case popolari da parte degli enti ex IACP ora Ater.
Questo significa che, a breve, molti acquirenti avranno la possibilità di rivendere l’immobile riscattato, visto che la legge prevedeva un vincolo di non alienabilità proprio per 10 anni. Sono comunque già tanti gli immobili precedentemente riscattati e rivenduti e, proprio da quest’esperienza, ci siamo accorti di un problema di natura giuridica comune a molti, riguardante l’interpretazione delle diverse norme relative al diritto di prelazione riconosciuto agli IACP in caso di futura rivendita degli immobili riscattati.
Le norme su cui ci concentreremo sono quelle contenute all’interno del’art. 28 comma 9 della L. 513/77 e dell’art. 1 comma 20 della L. 560/93 che sono i capisaldo per le vendite di edilizia popolare, integrate poi da una miriade di leggi regionali che regolano in dettaglio alcuni aspetti dei procedimenti amministrativi richiesti per la rivendita degli stessi immobili piuttosto che la fissazione del prezzo oppure il costo per l’estinzione del diritto di prelazione.
E’ d’obbligo quindi fare una premessa, indicando esattamente cosa prevedono i due articoli appena citati:
- Art. 28 comma 9 L. 513/77 “Per un periodo di tempo di 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l’intero prezzo, l’alloggio acquistato non puo’ essere alienato a nessun titolo ne’ su di esso puo’ costituirsi alcun diritto reale di godimento.
…
L’assegnatario puo’ alienare l’alloggio qualora ricorrano le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potra’ esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all’acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.“
- Art. 1 comma 20 della L. 560/93 “Gli alloggi e le unita’ immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, ne’ puo’ essere
modificata la destinazione d’uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo. In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione.“
Per completezza, dobbiamo indicare anche il comma 25 dell’art. 1 della L. 560/93 che recita: “Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell’articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513, e successive modificazioni, si estingue qualora l’acquirente dell’alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all’ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.”
Bene, perchè mai Gratis Casa ha pensato di occuparsi di un tema vecchio ormai di decenni, con tanta letteratura facilmente rintracciabile su internet? Perchè si chiama Gratis Casa e vuole ben definire cosa si può fare Gratis, senza pagare niente, cosa che invece su tanti altri siti non è specificato su questo argomento.
Dalla lettura delle norme sopra riportate è ormai assodato che il diritto di prelazione spetta agli IACP sia che l’acquisto dell’immobile da parte dell’assegnatario sia avvenuto secondo la L. 513/77 oppure la L. 560/93, solo che il prezzo per il riacquisto da parte degli IACP sarà diverso. Nel caso la compravendita sia stata regolata dalla L. 513/77 appare chiaro che gli IACP possano esercitare il proprio diritto di prelazione pagando un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Per intenderci, ad oggi, se intendeste rivendere un immobile acquistato dagli IACP 10 anni fa, questi potrebbero riacquistarlo ad un prezzo pari a quello di acquisto maggiorato di circa il 20%. Questa condizione è sembrata al legislatore eccessivamente onerosa per l’assegnatario, per questo la L. 560/93 ha introdotto la possibilità di estinguere questo diritto di prelazione, pagando il 10% del valore catastale. Si tratta di un diritto potestativo, una scelta unilaterale da parte dell’assegnatario che tramite apposita domanda, allegando la prova del pagamento di quanto dovuto, può richiedere l’estinzione del diritto di prelazione degli IACP.
La legge 560/93 non fissa invece il prezzo per l’esercizio del diritto di prelazione, per questo la giurisprudenza è d’accordo nel ritenere che questo sia pari al prezzo di vendita offerto dal nuovo acquirente. Ci spieghiamo meglio… Se l’assegnatario volesse rivendere l’immobile (sempre trascorso il vincolo dei dieci anni), una volta ricevuta un’offerta di acquisto, dovrà dare comunicazione allo IACP competente (ora ATER o ACER o altro) indicando prezzo e condizioni stabilite per la rivendita. Entro sessanta giorni l’ente dovrà rispondere, indicando se intende o meno esercitare il proprio diritto di prelazione. In caso di risposta negativa oppure trascorsi i sessanta giorni l’immobile potrà essere venduto liberamente, al prezzo ed alle condizioni indicate.
Detto tutto questo, dove sta il gratis di cui parlavamo? Abbiamo scoperto che in molte regioni ed aimè molti notai, chiedano necessariamente l’estinzione del diritto di prelazione, previo pagamento dei relativi diritti (in genere il 10% del valore catastale più IVA). Questo è assolutamente ingiusto ed oggi il problema è ancora più sentito, visto che i prezzi di vendita si sono di molto abbassati ed in alcuni comuni sono pari o addirittura inferiori al prezzo pagato per il riscatto.
Cosa significa? Vogliamo dire che non è necessario pagare per ottenere la decadenza del diritto di prelazione, soprattutto quando questo non è conveniente. Facciamo degli esempi per capirci meglio.
Prezzo di acquisto dell’immobile 30.000 euro, supponiamo una rivalutazione pari al 15% nei 10 anni trascorsi. L’ente IACP o ATER o come si chiama ora, potrà esercitare il proprio diritto di prelazione in caso di rivendita pagando un prezzo pari a 34.500 euro se l’acquisto è stato regolato dalla L. 513/77 oppure un prezzo pari a quello concordato con il nuovo acquirente in caso di acquisto regolato dalla L. 560/93.
Ci chiediamo, anche se si fosse nella fattispecie della L. 513/77, qualora il prezzo di rivendita fosse pari o inferiore a 38.500 euro (34.500 più il 10% del costo per l’estinzione del diritto di prelazione più IVA più le spese), perchè l’acquirente dovrebbe pagare un prezzo ulteriore quando potrebbe semplicemente richiedere allo IACP l’intenzione all’esercizio del diritto di prelazione ed attenderne risposta?
Questa è chiaramente l’intenzione del legislatore, dare un’alternativa all’acquirente, comunicare l’intenzione di vendere allo IACP in modo da consentire l’eventuale esercizio del diritto di prelazione oppure estinguerlo unilateralmente pagando un prezzo pari al 10% del valore catastale. Invece alcuni comuni-regioni-notai richiedono che oltre alla comunicazione, anche con espressa volontà da parte dello IACP di non esercitare il proprio diritto di prelazione, l’estinzione dello stesso diritto vada comunque estinta, pagando quindi il 10% o un prezzo diverso come regolato dalle leggi regionali.
Questo è assolutamente illegittimo. Ne è prova la sentenza del 27.3.2006 del Tribunale Civile di Ferrara, come le procedure pubblicate correttamente dall’ALER Milano che indica la possibilità di pagare l’estinzione del diritto di prelazione come alternativa alla comunicazione dell’intenzione di vendita ed attesa della risposta dell’Aler, oltre ad indicare i prezzi diversi a seconda della legge che ha regolato la compravendita. Naturalmente questo vale sia per il diritto di prelazione Aler che per qualsiasi altro diritto di prelazione case popolari di qualsiasi ente.
Anche l’ACER di Ferrara indica la giusta procedura da seguire, indicando il pagamento per l’estinzione del diritto di prelazione come un’alternativa e non un obbligo, come invece previsto da alcuni comuni, come ad esempio il modello pubblicato dallo IACP di Agrigento che prevede sia la comunicazione dell’intenzione di vendita, chiedendo allo stesso IACP se intende avvalersi del diritto di prelazione ed il calcolo del costo per l’estinzione del diritto di prelazione. Qui siamo davvero al ridicolo… in pratica l’utente che ha come IACP competente quello di Agrigento dovrebbe chiedere allo stesso l’intenzione all’esercizio del diritto di prelazione ed in caso di risposta negativa dovrebbe pagarne l’estinzione (cosa comune ad altri IACP).
Anche l’ACER Bologna prevede la giusta procedura, indicando chiaramente che l’utente può scegliere se estinguere il diritto di prelazione, pagando, oppure rischiare, comunicando all’ACER la volontà di vendere ed attendendo la risposta sulla volontà di esercitare il diritto o meno.
Se volete contribuire a chiarire meglio questi aspetti, i vostri commenti saranno accolti con gratitudine.
Buongiorno, io e mio marito stiamo pensando di acquistare casa, si tratta di una casa di edilizia popolare la quale è stata riscattata, in seguito è passata agli eredi per successione e infine è stata acquistata da una terza persona. Negli atti non si parla di diritto di prelazione e andando a cercare i vecchi proprietari, siamo venuti a conoscenza che non è mai stato pagato. La mia domanda è: se voglio acquistarla tramite mutuo bancario potrebbe essere un problema il fatto che non sia stato pagato il diritto di prelazione?
Nessun problema. Come già detto, il diritto di prelazione si estingue dopo la prima cessione inter vivos e poi non è necessario pagare niente, ma solo se il primo venditore vuole estinguere tale diritto. Se lei acquista da terza persona, come ha spiegato, non deve temere in alcun modo il diritto di prelazione. Al massimo, fino alla scadenza dei termini di prescrizione, l’ente potrebbe rifarsi sugli eredi se non hanno comunicato l’intenzione di vendere e non hanno dato quindi la possibilità di esercitare il proprio diritto di prelazione, richiedendo i danni.
buonasera, potrebbe rimandare al regolamento/norma che tratta dell’estinzione del diritto di prelazione dopo la prima cessione inter vivos?
grazie
Innanzitutto ci aiuta la definizione di diritto di prelazione: è il diritto di essere preferiti nella conclusione di un determinato negozio. Nei trasferimenti immobiliari si traduce nell’obbligo da parte di un soggetto di preferire un altro soggetto tra tanti altri qualora il primo soggetto volesse trasferire un determinato bene. Quindi, nel momento in cui l’immobile viene alienato, l’ente ha un diritto di prelazione. Se tale diritto non viene esercitato per scelta dell’ente (o perchè trascorsi i fatidici 60 giorni) il diritto decade, non permane per le eventuali successive alienazioni. Ciò non vale, naturalmente, per le cessioni mortis causa, cioè in caso di eredità. In questo caso non è possibile esercitare alcun diritto di prelazione, perchè non vi è alienazione. Rimane però sugli eredi l’obbligo derivante dal diritto di prelazione.
Chiarissima è poi la sentenza del Tribunale di Ferrara sez. civ., 27 marzo 2006: “In materia di alienazione di immobili di edilizia residenziale pubblica, poichè il diritto di prelazione a favore dell’ente assegnante, di cui all’art. 28, L. n. 513/1977, permane fino alla prima cessione inter vivos a titolo particolare, gli eredi dell’assegnatario subentrano nella soggezione alla prelazione cui era tenuto il de cuius, e, se l’ente non esercita il proprio diritto, il bene diviene libero, come nell’ipotesi in cui il privato si avvalga della facoltà di purgare l’immobile, pagando la somma di cui all’art. 1, comma 25, L. n. 560/1993. Peraltro, con un’alienazione che non rispetti la prelazione pubblica, il privato sceglie, comunque, di liberarsi del vincolo, optando implicitamente per il pagamento della somma per la purgazione, che, in caso di coeredi,in virtù del principio nomina ereditaria ipso iure dividuntur,deve essere divisa fra i coeredi medesimi.”
Buongiorno, devo vendere una casa ex Ater acquistata nel 1987, con inserito nell’atto di acquisto la Legge 513/77 e Legge 457/78, pagata per intero il cui proprietario è deceduto e sono subentrati gli eredi per testamento pubblico nel 1990. Vorrei sapere se si deve richiedere l’estinzione del diritto di prelazione oppure no. Grazie
Il diritto di prelazione non è ancora estinto, non si estingue per cessioni Mortis Causa. Quindi vale tutto ciò che abbiamo scritto…
Buon giorno,ho ereditato un immobile che i miei genitori acquistarono dal Comune di Torino che vendette loro ai sensi della lex403/90.Nell’atto di compravendita il comune dichiara di vendere la piena proprietà libera svincoli ipoteche etc etc e come unico vincolo sempre nel rogito compare il divieto di vendere prima dei 5 anni dalla data del rogito pena nullità dell”atto.Nessun accenno al.diritto di prelazione.Ricapotolando l’appartamento nn è stato acquistato dai miei defunti genitori né ai sensi della 513/77 ne della 560/93 ma bensì della 403/90 come riportato in premessa del rogito.Come devo comportarmi in caso di vendita del bene ereditato visto che ne la legge 403/90 ne sul rogito è menzionato alcun vincolo in caso di rivendita se nn il termine di 5 anni?
Cordiali saluti
La legge n. 403/90 non regola la vendita di immobili di edilizia residenziale, ma contiene delle disposizioni urgenti in materia di finanza locale, in cui si prevede anche la possibilità, per alcuni enti, di cedere il proprio patrimonio immobiliare. Andrebbe studiato nel dettaglio l’atto di compravendita tra i suoi genitori ed il Comune, per capire se la vendita era soggetta alla L. 513/77 o si parla di altro tipo di patrimonio edilizio.
Buonasera, appartamento venduto a nostro padre da INCIS anno 1971 e registrato il 18-3-1971
All’art.1 del contratto di cessione in proprietà si stabilisce:
ai sensi e per gli effetti e sotto la disciplina della legge n. 447 del 21-3-1958 e del DPR n. 2 del 17-1-1959 modificato con legge n. 231 del 27-4-1962 l’Istituto Nazioanle per le Case degli Impiegati dello Stato, vende a …. –
Da una ricerca mi risulta che il diritto di prelazione per l’Ater, in caso di prima vendita non valga per l’atto di cui sopra.
Il diritto di prelazione si applica agli alloggi acquistati con:
legge 513/77 art. 28
legge 560/93 comma 25
legge regionale Lazio 42/91
Chiedo cortesemente un vostro parere.
Cordiali saluti
Purtroppo non conosciamo nei dettagli le leggi precedenti la 513/77. Tuttavia, da ciò che abbiamo letto, non ci sembra sia previsto alcun diritto di prelazione per l’Ater o altro ente.
Buonasera desideravo porvi un quesito : nell’anno 1957 un signore stipula un atto avente per oggetto la locazione di un alloggio popolare sito in Palermo con patto di futura vendita e riscatto con legge regionale 12/02/1955 con istanza del 24/01/1979 questo signore chiede come previsto dalla legge( trascorsi i dieci anni)il trasferimento della proprietà dell’ alloggio predetto avendo estinto l’importo da pagare,in data 14/09/1983 stipula con la regione Sicilia atto di trasferimento dell’ alloggio.in data 19/05/1992 questo signore vende a mio suocero detto immobile quindi secondo atto secondo notaio mio suocero acquista per l’usufrutto e le figlie per la nuda proprietà, nel 2010 noi acquistiamo per 1/2 dai miei cognati quindi altro atto altro notaio, il quesito è il seguente come mai in tre atti di trasferimento di proprietà non si parla di diritto di prelazione chi avrebbe dovuta pagarla è possibile che sia stata elusa ? Adesso mi trovo ha vendere detto immobile e il notaio dove stipulammo l’atto nel 2010 mi diceva che se voglio vendere l’immobile devo pagare il diritto di prelazione potreste aiutarmi a capire grazie anticipatamente
Purtroppo la situazione è abbastanza ingarbugliata e non è sicuramente semplice rispondere su due piedi alla sua domanda… Andrebbero letti i vari atti di compravendita e le leggi indicate… In ogni caso, dubito assolutamente che seppur sia stato eluso il diritto di prelazione qualcuno possa rivalersi direttamente su di voi che avete acquistato dopo diversi atti tra privati. Certo, potrebbero andarci di mezzo gli eredi, ma essendo passati trent’anni dal primo atto tra privati c’è di mezzo anche la prescrizione…
Purtroppo, spesso, i notai stessi sono un pò superficiali su questo argomento, d’altronde non devono pagare loro e preferiscono togliersi le responsabilità…
In ogni caso, non ce la sentiamo di dare risposte più sicure. Ci dispiace.
Salve, voglio riscattare l’alloggio popolare in cui abito da quando sono nato (1987).
L’appartamento è sempre stato della mia famiglia, partire da mio nonno e poi mio padre.
Devo per forza attendere il piano vendita Acer oppure posso autonomamente procedere con l’invio di una PEC all’ente in cui richiedo il riscatto?
L’appartamento “ricade” nella legge n. 195 del 21/4/1962.
Sono in Campania.
Grazie
Buongiorno
Vorrei un chiarimento rispetto alla 513/77. Se comunico all’Ente l’intenzione di vendere, attendo i 60 giorni e lo stesso decide di acquistare quindi mi indica una cifra di acquisto che non intendo accettare perché vorrei valutare altre offerte, posso farlo? In pratica se rifiuto ” l’offerta” ma solo dopo i 60 giorni canonici avendo dato modo all’Ente di esercitare il proprio diritto di prelazione, rifiuto comunicando l’intenzione di vendere a un altro acquirente devo pagare ugualmente il 10% o sono libera di vendere senza spendere per essere liquidata? Grazie. Cordiali saluti.
Quella che le fa l’Ente non è un’offerta… Secondo la legge 513/77 l’Ente ha la possibilità di riacquistare l’immobile al prezzo di vendita rivalutato. Quindi, se chiede all’Ente se vuole esercitare il diritto di prelazione, quindi senza pagarne l’estinzione, e l’Ente le comunicala sua intenzione, a quel punto non potrà fare più niente.
Invece, la legge 560/93 prevede un diritto di prelazione più generico per l’Ente, che avrebbe una prelazione ad acquistare al prezzo che il venditore ha concordato con il possibile acquirente. Andrebbe quindi comunicata all’Ente l’intenzione di vendere, con copia del compromesso per poterne valutare le condizioni. In ogni caso, siamo sicuri che se l’Ente ha intenzione di esercitare il diritto di prelazione, ci vorrà un buon avvocato per far capire che non potrà esercitare tale diritto al prezzo di acquisto rivalutato perchè la legge 560/93 prevede un diritto diverso rispetto alla legge 513/77.
Ritornando al succo della domanda… Si può scegliere se chiedere all’Ente se intende esercitare il diritto di prelazione o meno oppure scegliere di estinguere tale diritto pagando il 10%… Se si dovesse arrivare ad avere una comunicazione dell’Ente che intende esercitare tale diritto (previa richiesta del venditore), sarebbe un bel problema poi provare a rifiutare “l’offerta” e pagare semplicemente l’estinzione.
Il consiglio è: se il prezzo che pensate di ottenere dalla vendita è uguale o di poco superiore al prezzo di vendita rivalutato, optate per la richiesta all’Ente se intende o meno esercitare il proprio diritto di prelazione. Se invece il prezzo che pensate di ottenere è di molto superiore, pagate l’estinzione del diritto di prelazione e toglietevi il pensiero.
Salve,
sono intenzionato a riscattare l’alloggio di proprietà Acer Campania in cui vivo da quando sono nato (1987). L’appartamento è sempre appartenuto alla mia famiglia, intestatario del contratto originale mio nonno (sin dalla seconda metà degli anni ’60), e poi mio padre.
Vorrei quindi sfruttare la famosissima legge 560/93.
Alcuni punti però non mi sono chiari:
– posso fare io richiesta, magari via PEC, all’Acer Campania per la cessione dell’alloggio?
Oppure sono costretto ad attendere i loro tempi (biblici), di un inserimento del mio cespite nel loro piano vendita?
– il rapporto di pagamento rimane sempre tramite bollettini? Mi è parso di capire che si può procedere come se si stesse continuando a pagare il pigione normalmente…
– a quali spese preliminari andrei incontro, su per giu (perizia, APE, ecc.)?
La palazzina in cui abito è stata costruita ai sensi della lege n.195 del 21/4/1962.
Grazie
Ci dispiace, ma si tratta di un argomento completamente diverso. Qualsiasi informazioni le daremmo, avrebbe poco valore, perchè non siamo molto informati sulla richiesta che ci ha fatto.
buona sera sono Anna Giordano
Ho letto la vostra risposta alla domanda formulata da Maria Grazia del 23 Aprile 2022 all 14:35 , dove dite che il diritto di prelazione non è ancora estinto , in quanto il diritto no si estingue per cessioni Mortis Causa.
Ora questa affermazione mi fa dedurre che gli eredi del defunto menzionati nella domanda di MariaGrazia hanno potuto fare il testamento pubblico senza essere costretti a riscattare il diritto di prelazione, ma a me ,invece, che ho posto il quesito ad ATER ROMA da erede dichiarando di non avere la disponibilità economica per estinguere il diritto gravante sulla casa dei miei genitori , Ater ha risposto che anche nel caso di eredità il diritto andava estinto. Voi cosa mi consigliate ?
Cioè i suoi genitori sono morti e lei ereda l’immobile? In questo caso non è assolutamente previsto l’obbligo di estinzione del diritto di prelazione. Potrà farlo quando e se deciderà di venderlo a qualcuno.
Buonasera, mi chiamo intonaco pietro e vorrei delucidazioni in merito ad una vendita di una casa iacp e il relativo diritto di prelazione….ho riscattato un appartamento iacp nel 2008 con la legge 560 del 1993,nell atto di acquisto fatto a quel tempo c’è un passaggio che dice in caso di rivendita dovrei dare il 20 x100 sugli estimi catastali piu altre voci che fanno arrivare a dare allo iacp la bellezza di ben 15,000 euro compreso iva, una cifra assurda….volevo sapere visto che lo iacp mi ha detto che il diritto di prelazione non scade mai, e che loro si rifanno a quello che è scritto nell atto di acquisto del lontano 2008,ma anche se sono passati 14 anni, e avendo pagato nel 2008 la casa in un unco pagamento, e avendo fatto anche lavori di facciata esterna di ben 21,200 euro, nel 2012solo di quota mia essendo già proprietario …ma è proprio cosi che funziona? Cioè, devo pagare x forza questa quota, di 15,000 euro? Loro mi hanno gia risposto che non intendono acquistare, ma devo per forza pagare altrimenti non mi lasciano la liberatoria per poter vendere la casa ad un altro acquirente….fiducioso di una vostra risposta la saluto cordialmente
E’ difficile senza leggere l’atto di acquisto e senza conoscere la regione di competenza. In ogni caso, quello che possiamo dire con certezza è che la legge 560/93 prevede la possibilità di estinguere il diritto di prelazione pagando il 10 per cento e non il 20 per cento: “…si estingue qualora l’acquirente dell’alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all’ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali”. Questo 10 per cento vedrà poi aggiungere qualche voce come costi di segreteria e simili che incrementeranno di poco il prezzo.
L’altra soluzione è non pagare l’estinzione del diritto di prelazione, inviando una raccomandata ar (o comunicazione con lo stesso valore) allegando magari l’eventuale compromesso e chiedendo all’ente se vuole acquistare utilizzando il diritto di prelazione. Trascorsi 60gg senza risposta si sarà liberi di vendere senza dover pagare nulla allo IACP. Quest’ultima soluzione prevede il rischio che l’ente decida di utilizzare il proprio diritto e riacquistare l’immobile.
La legge 560 prevede che l’ente possa farlo ma al prezzo commerciale (quindi a quello previsto nel compromesso). Tuttavia, l’ente molto probabilmente vi dirà che potrà riacquistarlo al prezzo di riscatto rivalutato e lì nascerà sicuramente una causa con probemi di tempo e costi giudiziari…
Voglio comprare un appartamento da una donna che ne ha beneficiato tramite il padre di suo marito La domanda è: dopo aver comprato l’appartamento, ho anche il diritto di intercedere e venderlo dopo dieci anni o sono libero?
Dopo aver comprato l’appartamento da un privato, sarà libero di rivenderlo quando vuole. Valgono le regole generali per la compravendita immobiliare (es. agevolazioni prima casa…).
Dopo aver comprato l’appartamento da un privato (anche se questi aveva acquistato con una legge speciale), sarà libero di rivenderlo quando vuole. Valgono le regole generali per la compravendita immobiliare (es. agevolazioni prima casa…).
Buonasera,
proprio a riguardo alla tematica trattata, volevo sottoporre il mio caso.
Sto acquistando un immobile EX Postelegrafonici dal primo proprietario che a sua volta, lo ha acquistato nel 1994.
Può il mio notaio rogante richiedere ai venditori una liberatoria per consentire la vendita?
Sull’atto di provenienza si legge chiarmaente:
***in caso cl i successive vendite o di locazioni , l’alloggio è assoggettato ai vincoli e limitazioni di cui all’art. 20 della Legge 17 febbraio 1992, n, 179 (e cioè che l’alloggo può essere venduto o locato previa autorizzazione della Regione soltanto dopo che siano trascorsi cinque anni dall’ acquisto e che vi siano grav i e sopravvenuti motivi) con la sanzione della perdita del contributo pubblico in caso di inosservanza come dall’ art. 12 bis della legge 1179 del 1965***
Fiducioso di una vostra risposta la saluto cordialmente
Ci dispiace, ma non abbiamo abbastanza competenza su questo tema. Si tratta di leggi diverse e quindi iter diversi rispetto a quelle trattate in questo articolo.
L’Ater di Viterbo chiede di pagare il 10% sulla rendita catastale,per estinguere il diritto di prelazione. L’immobile è stato acquistato secondo la legge 865/71 con il pep .166 . Atto di acquisto formalizzato nel 1992 dopo che il compromesso con patto di futura vendita stipulato nel 1977. Versato anticipo di L. 5 milioni circa al compromesso e rate di mutuo ventennale. Nell’atto del vendita il Notaio non fa menzione di alcun diritto di prelazione ne era citato nel compromesso. L ‘immobile era gravato dal diritto di superficie del Comune di Vetralla. Tale diritto di superficie è stato trasformato in diritto di proprietà con atto del Segretario Comunale da registrare alla Conservatoria dei RR.II. Pagato € 3800 al Comune. Secondo me l’Ater pretendendo il pagamento del 10% commette un abuso. Grazie del vostro parere. Rolando Palmieri
Non è, purtroppo, possibile dare una risposta precisa al suo quesito. Tuttavia, anche se il notaio non menziona il diritto di prelazione nell’atto, immagino che sia indicata la legge di riferimento per le vendite di edilizia popolare. Se la legge di riferimento è la 513/77, allora l’ATER ha un diritto di prelazione su quell’immobile e, se si desidera estinguerlo, il costo sarà del 10% sulla rendita catastale. Riguardo il problema del diritto di superficie, diventato di proprietà, occorrerebbe capire bene i dettagli, ma non possiamo studiare il caso.
Se acquisto una casa popolare acer all’asta pignorata perché l’assegnatario non ha pagato il mutuo io come nuovo proprietario per rivendere sono vincolato anche io dal diritto di prelazione mi spiego devo anche io aspettare 10 anni per poter vendere l’immobile e comunque rispettare il diritto di prelazione che dice che devo dare all’istituto la possibilità di riacquistare l’immobile è nel caso l’istituto non intende riaquistarlo pagare il 10% del valore minimo catastale più le spese della pratica il tutto più Iva e nel caso poi l’Iva di quanto sarebbe ultima domanda x il diritto di prelazione esiste un termine di tempo per cui decade o nel caso di chi compra all’asta o da uno che la casa popolare l’avesse già riscattata da oltre 10 anni
E’ un argomento che non abbiamo approfondito, ma secondo noi il diritto di prelazione in questo caso non esiste. Occorrerebbe studiare l’atto di vendita, ma crediamo che l’ATER in questo caso non centri assolutamente niente… Si tratta di compravendita tra privati, quindi…
Salve. La mia domanda è: dopo che sono trascorsi 120 giorni dall’invio all’Ater del modulo con richiesta di estinzione del diritto di prelazione, e non ho ricevuto alcuna risposta da ATER, posso considerarmi svincolata dall’obbligo e procedere alla vendita? Il notaio potrà fare il rogito? Grazie
Premesso che uno dei problemi più grossi è trovare un notaio che faccia il rogito senza il documento ufficiale dell’estinzione del diritto di prelazione, anche se non necessario per tutti i motivi che abbiamo già ampiamente spiegato… Lei ha chiesto all’ATER l’estinzione del diritto di prelazione, non ha comunicato l’intenzione di vendere chiedendo se l’ATER avesse intenzione di esercitare il suo diritto. Sono due cose diverse, quindi secondo noi la risposta è no.
Ho ricevuto in eredità da mia madre un appartamento delle case popolari , contratto nel 1988 con legge n. 513/77., al prezzo di lire 7.650.909. Presentare domanda a ATER di vendita, in caso di prelazione della stessa, oggi 2033 in era euro, quanto può pagarmelo ATER ? Considerando che trattasi di appartamento il cui valore di mercato non supera i 40 mila euro. Grazie per la risposta.
Essendo stato acquistato con la legge 513/77 l’ATER avrebbe la possibilità di riacquistarlo al prezzo di acquisto rivalutato, quindi circa 3.900 euro con una rivalutazione media di circa il 2% annuo… Purtroppo non si possono fare conteggi precisi, ma per avere un’idea… Facendo un calcolo in base all’indice ISTAT il prezzo si aggirerebbe intorno ai 10.000 euro.
Buon giorno sono proprietario della nuda proprietà acquistata da mio nonno nel 2017,lui l’aveva acquistata ai sensi della legge 560/1993 dal demanio dello stato, quando è stata venduta a me il notaio ha fatto sbagliando una lettera a IACP e non al demanio dello stato per capire se voleva esercitare il diritto di prelazione e dopo circa 100 giorni ha fatto la vendita.
Ora io vorrei vendere nel frattempo mio nonno è morto ho contattato il demanio che dice che il mio atto non è valido è nullo di controrisposta rispondo che ora voglio pagare io la prelazione per venderlo perchè ho trovato una persona interessata ad acquistare
Secondo noi non è il Demanio dello Stato ad avere il diritto di prelazione, ma l’Ente competente per le case popolari, molto probabilmente lo IACP. Secondo noi non è il notaio che ha sbagliato… le conviene informarsi meglio.
GRAZIE DELLA RISPOSTA MA IL DEMANIO MI DICE CHE PER LORO L’ATTO CHE HO FATTO CON MIO NONNO NON è VALIDO DEVE ESSERE ANNULLATO
NOI VOGLIAMO PAGARE IL DIRITTO DI PRELAZIONE MA IL NULLA OSTA IL DEMANIO NON LO VUOLE FORNIRE
SENTITA ANCHE LO IACP CHE NON PROCEDE SE NON HA IL NULLA OSTA DEL DEMANIO
Purtroppo, nel suo caso sarebbe meglio contattare un legare che scriva una lettera al Demanio per sbloccare la situazione.
Salve
ho ereditato una casa che i miei genitori acquistarono da ATER Roma nel 2005. Esaminato l’atto, vi sono riportati riferimenti esclusivamente alla 560/93 e, in particolare al comma 20 di questa per la prelazione. Chiedo solo conferma che, in questo caso, non possono avere alcun effetto le leggi regionali Lazio, vedi la LR 42/1991 e meno ancora la LR 27/2006, addirittura posteriore al rogito del 2005.
L’ATER può quindi solo esercitare la prelazione a parità del prezzo presente in altra proposta di terzi.
Mi hanno consigliato di procedere con un doppio atto notarile: il primo dichiara una sorta di patto di vendita messo in “sospensione” e comunicato all’ATER; in caso di diniego alla prelazione dall’ATER (o dopo i 60 giorni) si procede al definitivo rogito. L’ATER potrà solo esercitare prelazione allo stesso prezzo comunicato con il primo atto.
Vi sembra tutto giusto?
Grazie
Tutto secondo normativa. Le auguriamo di riuscire a concludere per il meglio.
Salve,
nel 2001 io e mio marito abbiamo acquistato con legge 560/93 comma 20 la casa di proprietà delle poste, dove abitavamo, in quanto mio marito era dipendente dell’ente poste.
Nel 2012 io ho venduto il mio 50% a mio marito. Nel 2015 abbiamo venduto questa casa senza nessun problema. L’acquirente che aveva comprato da noi adesso ha venduto casa ed ha pagato il diritto di prelazione ed ora ha deciso di rifarsi su di noi. E’ corretto?
Il diritto di prelazione spettava doveva essere pagato?
La situazione è un pò più complessa. Il diritto di prelazione spettava… poi che dovesse essere pagato… non si paga il diritto di prelazione, ma la sua estinzione se non si vuole rischiare che l’ente preposto lo eserciti. Tuttavia, se l’acquirente non era stato messo al corrente del diritto di prelazione esistente, egli può richiedere il risarcimento al venditore. Il notaio avrebbe dovuto controllare, già nell’atto del 2012 si sarebbe dovuto menzionare… Nel caso specifico ci sono molti risvolti legali, dipende da voi se intraprendere una strada legale o risarcire l’acquirente. Avreste anche potuto inviare una comunicazione all’ente, richiedendo se avesse voluto esercitare il proprio diritto di prelazione, e trascorsi i fatidici 60gg vendere senza dover pagare nulla, ma se non lo avete fatto…
Buonasera,
Sono intenzionato ad acquistare un immobile a Roma da un propietario a cui è stata fatta successione causa morte dei genitori. Su questo immobile nel rogito redatto nel 1998 si cita la prelazione dell’Ater di Roma. Al momento abbiamo firmato solo la proposta d’acquisto, le tempistiche per ottenere il via libera del comune per poi poter rogitare e fate l’atto di mutuo mi sono state comunicate solo dopo avere firmato la proposta. Consultandomi con varie persone e da quello che ho letto in giro, io sono nella posizione di poter aspettare alla redazione del preliminare finquanto non si ha lo svincolo della prelazione è corretto? Poi una domanda ma c’è modo che porta a ridurre le tempistiche di risposta dell’ater? Grazie per la risposta.
Il preliminare può farlo anche subito, dovrà leggere bene eventuali condizioni sul diritto di prelazione e vedere se le stanno bene. Sarà prima del rogito che dovrà definirsi la questione del diritto di prelazione… Riguardo i tempi, non siamo a conoscenza di scorciatoie. Ci dispiace
Buongiorno, i miei genitori hanno acquistato nel 1999 un appartamento Ater con legge 560/93.
Nel 2016 mio padre è deceduto e per successione è stato suddiviso i 4/6 a mia madre, 1/6 mio fratello e 1/6 a me.
Mio fratello è deceduto nel 2021 e il suo 1/6 è andato alla moglie. Io come sorella adesso vorrei acquistare il 1/6 di mia cognata (moglie del fratello deceduto) , devo comunicare all’ater per il diritto di prelazione?
Grazie saluti
Purtroppo, la questione sulla vendita delle quote agli eredi non è così chiara. Andrebbero cercate sentenze (se esistono) o casi esistenti… Secondo me non è necessario, soprattutto visto che si tratta di una quota minoritaria, ma occorre capire se il notaio farà problemi… Naturalmente, l’ATER continuerà ad avere il diritto di prelazione fino alla prima cessione inter vivos che non riguardi gli eredi.