Il Mutuo

Il mutuo è un contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto ‘mutuante’ ad un soggetto ‘mutuatario’. Si definisce mutuo ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un’ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario.

Il mutuo è anche un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario.

Il mutuo è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale provvederà:

  • a redigere il contratto;
  • a trascriverlo nei pubblici registri;
  • ad iscrivere l’ipoteca ed a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.

La forma dell’atto pubblico conferisce al mutuo il requisito di titolo esecutivo. Ciò significa che se il mutuatario non adempie alle proprie obbligazioni, il mutuante potrà rifarsi sul bene ipotecato senza bisogno di una sentenza del giudice.

La richiesta di mutuo è presentata ad un intermediario bancario o finanziario.

All’atto della richiesta, il cliente deve, sempre, aver presente che il mutuo è un’operazione a lungo termine, perciò non deve farsi influenzare dall’andamento giornaliero dei tassi d’interesse, non deve confidare su potenziali aumenti del proprio reddito, se non assolutamente certi, non deve accettare la prima proposta presentata, ma confrontarne dettagliatamente molte, tra cui scegliere la migliore per le proprie esigenze, non deve accettare supinamente le proposte della banca, ma deve contrattare le condizioni del finanziamento.

I documenti richiesti

In genere i documenti richiesti per l’accensione di un mutuo ipotecario sono:

  • documento di identità e del codice fiscale;
  • certificato di stato libero o, per i coniugi, estratto dell’atto di matrimonio.
  • atto di proprietà;
  • contratto preliminare di compravendita;
  • planimetria catastale dell’immobile e certificato di visura catastale;
  • certificato di abitabilità;
  • eventuale domanda di condono edilizio e ricevute di pagamento dell’oblazione;

Inoltre occorrono i documenti che garantiscano la solvibilità del mutuatario:

    Per i lavoratori dipendenti

  • dichiarazione del datore di lavoro che attesti l’anzianità di servizio del dipendente;
  • ultima o ultime tre buste paga;
  • modello CUD o mod. 730 o Unico.

    Per i lavoratori autonomi e i professionisti

  • modello Unico;
  • se lavoratore autonomo, estratto del certificato di iscrizione alla Camera di Commercio;
  • se libero professionista, attestato di iscrizione all’Albo.

Le garanzie richieste

La natura dell’operazione di mutuo ipotecario non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di garanzia reali o personali, aggiuntive rispetto all’ipoteca.

La garanzia aggiuntiva assume un’impronta funzionale e, il più delle volte, viene rilasciata sotto forma di impegno fideiussorio da un soggetto diverso dal mutuatario a garanzia dell’esatto adempimento a restituire il debito contratto da quest’ultimo.

Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.

L’Ipoteca

L’ipoteca attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza.

L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.

Oggetto dell’ipoteca sono beni immobili o beni mobili registrati. Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario.

L’ipoteca è un diritto accessorio nel senso che se il debito manca o finisce, anche l’ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.

L’estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla (per altri 20 anni); qualora si voglia vendere l’immobile prima della prescrizione ventennale dell’ipoteca, occorre chiedere alla banca l’assenso alla cancellazione.

Le spese

Per evitare imprevisti o spiacevoli sorprese è importante conoscere prima tutte le spese che si devono sostenere quando si accende un mutuo.

Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale, ma su di esso gravano anche tutta una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione. Tutti questi costi insieme compongono l’ISC, valore espresso in percentuale che indica il costo totale effettivo del mutuo.

Infatti, il mutuatario è tenuto a corrispondere, oltre agli interessi pattuiti anche:

  • le spese di istruttoria della pratica;
  • le spese di perizia;
  • costi assicurativi.

Inoltre, ci sono altre spese collegate all’accensione del mutuo, che però non riguardano costi della banca:

  • le spese notarili;
  • il costo dell’imposta sostitutiva.

Il tasso di interesse

L’interesse è il prezzo per l’uso del capitale chiesto in prestito alle banche.

Misura di tale prezzo è il tasso di interesse espresso in percentuale del debito residuo, sulla base di tale valore vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un’unità di tempo.

Nei finanziamenti a medio e lungo termine, i tassi generalmente vengono ancorati a quelli del mercato monetario e/o finanziario, che divengono in tal modo i tassi di riferimento.

Per i finanziamenti a tasso variabile il tasso di riferimento è l’EURIBOR (euro Interbank Offered Rate) rilevato dal Comitato di gestione e diffuso come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell’Unione Monetaria europea cedono depositi in prestito.

Per i finanziamenti a tasso fisso il tasso di riferimento è l’EURIRS (euro Interest Rate Swap) rilevato e diffuso come media ponderata della quotazione alla quale le Banche operanti nell’Unione Monetaria europea realizzano l’Interest Rate Swap.

Ai tassi di riferimento come sopra individuati, le Banche sommano una percentuale (detta “spread”) che oscilla mediamente tra l’1% e il 3%.

La portabilità – Decreto Bersani

Il decreto legge n.7 del 31 gennaio 2007, Decreto Bersani, ha stabilito che per tutti i mutui debba essere garantita la piena portabilità.

Un mutuatario ha la possibilità di trasferire il suo mutuo da una banca ad un’altra che gli propone condizioni migliori.

Il Decreto Bersani consente un sensibile risparmio sui costi notarili.

La nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario.

L’istituto subentrante provvederà dunque a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario, che si troverà a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con quest’ultima.

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