In questo articolo vogliamo dare qualche consiglio a chi sta cercando informazioni su internet per acquistare casa in tutta sicurezza, soprattutto per chi ha intenzione di acquistare una nuova costruzione sulla carta ed ha dei dubbi su ciò che potrebbe capitare nel caso in cui ci siano problemi con il costruttore.
Gli immobili da costruire
La nozione di immobile da costruire si sviluppa mediante l’individuazione di un momento iniziale (la richiesta del permesso di costruire) in seguito al quale l’immobile entrerebbe a pieno titolo nel sistema di tutela, e di un momento finale (il rilascio del certificato di agibilità), al cui verificarsi l’immobile ne uscirebbe.
Al momento iniziale, la norma precisa che la tutela riguarda gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire.
Quanto al momento finale, la tutela si applica agli immobili che non siano stati ancora ultimati e la norma precisa che versano in tale condizione quegli immobili per i quali non è ancora possibile il rilascio del certificato di agibilità.
Ciò che rileva, dunque, non è tanto l’effettivo rilascio del certificato, ma l’esistenza dei presupposti di fatto e di diritto che ne consentirebbero il rilascio, così come definiti dall’art. 25 del testo unico dell’edilizia.
La situazione di crisi
La definizione di situazione di crisi, rappresenta uno dei cardini della nuova disciplina per l’importanza di procedere alla individuazione delle situazioni in cui i meccanismi di tutela diventano operativi.
La norma individua la situazione di crisi in quella situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare.
La prima situazione di crisi individuata dalla legge è costituita dal verificarsi di un evento che colpisce esclusivamente l’immobile oggetto del contratto e cioè il fatto che l’immobile stesso sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare. A questo evento la legge attribuisce il valore di situazione di crisi.
Le altre situazioni di crisi riguardano, invece, la crisi dell’impresa e la sopravvenuta impotenza economica dell’imprenditore, tali da non consentirgli il regolare adempimento delle sue obbligazioni e da vanificare l’aspettativa dell’acquirente di ottenere il trasferimento della proprietà del bene.
Buonasera, avrei bisogno di sapere se alla base di un atto di cessione di proprietà superficiaria con pagamento in una unica soluzione all’ATER in data 26 giugno 2018 a oggi, sono venute meno le mie condizioni di salute in quanto mi sono operata all’anca per rottura di femore e quindi sono costretta a vivere da mia figlia, vengo al dunque è possibile anticipare i tempi da 10 anni a 5 anni per il diritto di prelazione? Se è possibile vogliate citare le leggi per poter presentare l’istanza all’ATER e che mi permetteranno di acquistare un immobile vicino a mia figlia.
Fiduciosa di una risposta concreta si porgono i distinti saluti.
Margherita 1956
Per quanto ne sappiamo non è prevista questa possibilità. Non si tratta di anticipo del diritto di prelazione, ma dell’impossibilità di cedere qualsiasi diritto di godimento prima dei 10 anni. Tuttavia, alcuni ATER possono prevedere dei casi in cui sia possibile ridurre questo tempo. Le consigliamo di sentire direttamente loro. La questione è diversa, rispetto al se si è obbligati a pagare o meno in caso di diritto di prelazione, ma si tratta se è possibile o meno cedere diritti di godimento prima dei 10 anni. Anche se volesse pagare anticipatamente l’estinzione del diritto di prelazione, questo non significa che poi potrà cedere la proprietà o altro diritto di godimento ad un terzo. Speriamo di esserci spiegati bene.