Diritto di prelazione case ex IACP – Ater

Oggi ci occupiamo di un tema che in questo periodo diventerà molto caldo, visto che circa dieci anni fa abbiamo assistito al boom di vendita di case popolari da parte degli enti ex IACP ora Ater.

Questo significa che, a breve, molti acquirenti avranno la possibilità di rivendere l’immobile riscattato, visto che la legge prevedeva un vincolo di non alienabilità proprio per 10 anni. Sono comunque già tanti gli immobili precedentemente riscattati e rivenduti e, proprio da quest’esperienza, ci siamo accorti di un problema di natura giuridica comune a molti, riguardante l’interpretazione delle diverse norme relative al diritto di prelazione riconosciuto agli IACP in caso di futura rivendita degli immobili riscattati.

Le norme su cui ci concentreremo sono quelle contenute all’interno del’art. 28 comma 9 della L. 513/77 e dell’art. 1 comma 20 della L. 560/93 che sono i capisaldo per le vendite di edilizia popolare, integrate poi da una miriade di leggi regionali che regolano in dettaglio alcuni aspetti dei procedimenti amministrativi richiesti per la rivendita degli stessi immobili piuttosto che la fissazione del prezzo oppure il costo per l’estinzione del diritto di prelazione.

E’ d’obbligo quindi fare una premessa, indicando esattamente cosa prevedono i due articoli appena citati:

  • Art. 28 comma 9 L. 513/77Per un periodo di tempo di 10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l’intero prezzo, l’alloggio acquistato non puo’ essere alienato a nessun titolo ne’ su di esso puo’ costituirsi alcun diritto reale di godimento.

    L’assegnatario puo’ alienare l’alloggio qualora ricorrano le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potra’ esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all’acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
  • Art. 1 comma 20 della L. 560/93Gli alloggi e le unita’ immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, ne’ puo’ essere
    modificata la destinazione d’uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo. In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione.

Per completezza, dobbiamo indicare anche il comma 25 dell’art. 1 della L. 560/93 che recita: “Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell’articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513, e successive modificazioni, si estingue qualora l’acquirente dell’alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all’ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.

Bene, perchè mai Gratis Casa ha pensato di occuparsi di un tema vecchio ormai di decenni, con tanta letteratura facilmente rintracciabile su internet? Perchè si chiama Gratis Casa e vuole ben definire cosa si può fare Gratis, senza pagare niente, cosa che invece su tanti altri siti non è specificato su questo argomento.

Dalla lettura delle norme sopra riportate è ormai assodato che il diritto di prelazione spetta agli IACP sia che l’acquisto dell’immobile da parte dell’assegnatario sia avvenuto secondo la L. 513/77 oppure la L. 560/93, solo che il prezzo per il riacquisto da parte degli IACP sarà diverso. Nel caso la compravendita sia stata regolata dalla L. 513/77 appare chiaro che gli IACP possano esercitare il proprio diritto di prelazione pagando un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Per intenderci, ad oggi, se intendeste rivendere un immobile acquistato dagli IACP 10 anni fa, questi potrebbero riacquistarlo ad un prezzo pari a quello di acquisto maggiorato di circa il 20%. Questa condizione è sembrata al legislatore eccessivamente onerosa per l’assegnatario, per questo la L. 560/93 ha introdotto la possibilità di estinguere questo diritto di prelazione, pagando il 10% del valore catastale. Si tratta di un diritto potestativo, una scelta unilaterale da parte dell’assegnatario che tramite apposita domanda, allegando la prova del pagamento di quanto dovuto, può richiedere l’estinzione del diritto di prelazione degli IACP.

La legge 560/93 non fissa invece il prezzo per l’esercizio del diritto di prelazione, per questo la giurisprudenza è d’accordo nel ritenere che questo sia pari al prezzo di vendita offerto dal nuovo acquirente. Ci spieghiamo meglio… Se l’assegnatario volesse rivendere l’immobile (sempre trascorso il vincolo dei dieci anni), una volta ricevuta un’offerta di acquisto, dovrà dare comunicazione allo IACP competente (ora ATER o ACER o altro) indicando prezzo e condizioni stabilite per la rivendita. Entro sessanta giorni l’ente dovrà rispondere, indicando se intende o meno esercitare il proprio diritto di prelazione. In caso di risposta negativa oppure trascorsi i sessanta giorni l’immobile potrà essere venduto liberamente, al prezzo ed alle condizioni indicate.

Detto tutto questo, dove sta il gratis di cui parlavamo? Abbiamo scoperto che in molte regioni ed aimè molti notai, chiedano necessariamente l’estinzione del diritto di prelazione, previo pagamento dei relativi diritti (in genere il 10% del valore catastale più IVA). Questo è assolutamente ingiusto ed oggi il problema è ancora più sentito, visto che i prezzi di vendita si sono di molto abbassati ed in alcuni comuni sono pari o addirittura inferiori al prezzo pagato per il riscatto.

Cosa significa? Vogliamo dire che non è necessario pagare per ottenere la decadenza del diritto di prelazione, soprattutto quando questo non è conveniente. Facciamo degli esempi per capirci meglio.

Prezzo di acquisto dell’immobile 30.000 euro, supponiamo una rivalutazione pari al 15% nei 10 anni trascorsi. L’ente IACP o ATER o come si chiama ora, potrà esercitare il proprio diritto di prelazione in caso di rivendita pagando un prezzo pari a 34.500 euro se l’acquisto è stato regolato dalla L. 513/77 oppure un prezzo pari a quello concordato con il nuovo acquirente in caso di acquisto regolato dalla L. 560/93.

Ci chiediamo, anche se si fosse nella fattispecie della L. 513/77, qualora il prezzo di rivendita fosse pari o inferiore a 38.500 euro (34.500 più il 10% del costo per l’estinzione del diritto di prelazione più IVA più le spese), perchè l’acquirente dovrebbe pagare un prezzo ulteriore quando potrebbe semplicemente richiedere allo IACP l’intenzione all’esercizio del diritto di prelazione ed attenderne risposta?

Questa è chiaramente l’intenzione del legislatore, dare un’alternativa all’acquirente, comunicare l’intenzione di vendere allo IACP in modo da consentire l’eventuale esercizio del diritto di prelazione oppure estinguerlo unilateralmente pagando un prezzo pari al 10% del valore catastale. Invece alcuni comuni-regioni-notai richiedono che oltre alla comunicazione, anche con espressa volontà da parte dello IACP di non esercitare il proprio diritto di prelazione, l’estinzione dello stesso diritto vada comunque estinta, pagando quindi il 10% o un prezzo diverso come regolato dalle leggi regionali.

Questo è assolutamente illegittimo. Ne è prova la sentenza del 27.3.2006 del Tribunale Civile di Ferrara, come le procedure pubblicate correttamente dall’ALER Milano che indica la possibilità di pagare l’estinzione del diritto di prelazione come alternativa alla comunicazione dell’intenzione di vendita ed attesa della risposta dell’Aler, oltre ad indicare i prezzi diversi a seconda della legge che ha regolato la compravendita. Naturalmente questo vale sia per il diritto di prelazione Aler che per qualsiasi altro diritto di prelazione case popolari di qualsiasi ente.

Anche l’ACER di Ferrara indica la giusta procedura da seguire, indicando il pagamento per l’estinzione del diritto di prelazione come un’alternativa e non un obbligo, come invece previsto da alcuni comuni, come ad esempio il modello pubblicato dallo IACP di Agrigento che prevede sia la comunicazione dell’intenzione di vendita, chiedendo allo stesso IACP se intende avvalersi del diritto di prelazione ed il calcolo del costo per l’estinzione del diritto di prelazione. Qui siamo davvero al ridicolo… in pratica l’utente che ha come IACP competente quello di Agrigento dovrebbe chiedere allo stesso l’intenzione all’esercizio del diritto di prelazione ed in caso di risposta negativa dovrebbe pagarne l’estinzione (cosa comune ad altri IACP).

Anche l’ACER Bologna prevede la giusta procedura, indicando chiaramente che l’utente può scegliere se estinguere il diritto di prelazione, pagando, oppure rischiare, comunicando all’ACER la volontà di vendere ed attendendo la risposta sulla volontà di esercitare il diritto o meno.

Se volete contribuire a chiarire meglio questi aspetti, i vostri commenti saranno accolti con gratitudine.

8 thoughts on “Diritto di prelazione case ex IACP – Ater

  1. Buongiorno, io e mio marito stiamo pensando di acquistare casa, si tratta di una casa di edilizia popolare la quale è stata riscattata, in seguito è passata agli eredi per successione e infine è stata acquistata da una terza persona. Negli atti non si parla di diritto di prelazione e andando a cercare i vecchi proprietari, siamo venuti a conoscenza che non è mai stato pagato. La mia domanda è: se voglio acquistarla tramite mutuo bancario potrebbe essere un problema il fatto che non sia stato pagato il diritto di prelazione?

    1. Nessun problema. Come già detto, il diritto di prelazione si estingue dopo la prima cessione inter vivos e poi non è necessario pagare niente, ma solo se il primo venditore vuole estinguere tale diritto. Se lei acquista da terza persona, come ha spiegato, non deve temere in alcun modo il diritto di prelazione. Al massimo, fino alla scadenza dei termini di prescrizione, l’ente potrebbe rifarsi sugli eredi se non hanno comunicato l’intenzione di vendere e non hanno dato quindi la possibilità di esercitare il proprio diritto di prelazione, richiedendo i danni.

      1. buonasera, potrebbe rimandare al regolamento/norma che tratta dell’estinzione del diritto di prelazione dopo la prima cessione inter vivos?
        grazie

        1. Innanzitutto ci aiuta la definizione di diritto di prelazione: è il diritto di essere preferiti nella conclusione di un determinato negozio. Nei trasferimenti immobiliari si traduce nell’obbligo da parte di un soggetto di preferire un altro soggetto tra tanti altri qualora il primo soggetto volesse trasferire un determinato bene. Quindi, nel momento in cui l’immobile viene alienato, l’ente ha un diritto di prelazione. Se tale diritto non viene esercitato per scelta dell’ente (o perchè trascorsi i fatidici 60 giorni) il diritto decade, non permane per le eventuali successive alienazioni. Ciò non vale, naturalmente, per le cessioni mortis causa, cioè in caso di eredità. In questo caso non è possibile esercitare alcun diritto di prelazione, perchè non vi è alienazione. Rimane però sugli eredi l’obbligo derivante dal diritto di prelazione.

          Chiarissima è poi la sentenza del Tribunale di Ferrara sez. civ., 27 marzo 2006: “In materia di alienazione di immobili di edilizia residenziale pubblica, poichè il diritto di prelazione a favore dell’ente assegnante, di cui all’art. 28, L. n. 513/1977, permane fino alla prima cessione inter vivos a titolo particolare, gli eredi dell’assegnatario subentrano nella soggezione alla prelazione cui era tenuto il de cuius, e, se l’ente non esercita il proprio diritto, il bene diviene libero, come nell’ipotesi in cui il privato si avvalga della facoltà di purgare l’immobile, pagando la somma di cui all’art. 1, comma 25, L. n. 560/1993. Peraltro, con un’alienazione che non rispetti la prelazione pubblica, il privato sceglie, comunque, di liberarsi del vincolo, optando implicitamente per il pagamento della somma per la purgazione, che, in caso di coeredi,in virtù del principio nomina ereditaria ipso iure dividuntur,deve essere divisa fra i coeredi medesimi.”

  2. Buongiorno, devo vendere una casa ex Ater acquistata nel 1987, con inserito nell’atto di acquisto la Legge 513/77 e Legge 457/78, pagata per intero il cui proprietario è deceduto e sono subentrati gli eredi per testamento pubblico nel 1990. Vorrei sapere se si deve richiedere l’estinzione del diritto di prelazione oppure no. Grazie

    1. Il diritto di prelazione non è ancora estinto, non si estingue per cessioni Mortis Causa. Quindi vale tutto ciò che abbiamo scritto…

  3. Buon giorno,ho ereditato un immobile che i miei genitori acquistarono dal Comune di Torino che vendette loro ai sensi della lex403/90.Nell’atto di compravendita il comune dichiara di vendere la piena proprietà libera svincoli ipoteche etc etc e come unico vincolo sempre nel rogito compare il divieto di vendere prima dei 5 anni dalla data del rogito pena nullità dell”atto.Nessun accenno al.diritto di prelazione.Ricapotolando l’appartamento nn è stato acquistato dai miei defunti genitori né ai sensi della 513/77 ne della 560/93 ma bensì della 403/90 come riportato in premessa del rogito.Come devo comportarmi in caso di vendita del bene ereditato visto che ne la legge 403/90 ne sul rogito è menzionato alcun vincolo in caso di rivendita se nn il termine di 5 anni?
    Cordiali saluti

    1. La legge n. 403/90 non regola la vendita di immobili di edilizia residenziale, ma contiene delle disposizioni urgenti in materia di finanza locale, in cui si prevede anche la possibilità, per alcuni enti, di cedere il proprio patrimonio immobiliare. Andrebbe studiato nel dettaglio l’atto di compravendita tra i suoi genitori ed il Comune, per capire se la vendita era soggetta alla L. 513/77 o si parla di altro tipo di patrimonio edilizio.

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