Il mediatore (agente immobiliare nel nostro caso) è colui che mette in relazione due o più parti, senza essere legato ad alcuna di esse, da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Il mediatore è un soggetto imparziale, non può avere nessun legame giuridico con le parti, quindi la mediazione fa sorgere un semplice rapporto chiamato onere. Ciò significa che, se il mediatore non vorrà o non potrà più portare a termine l’incarico ricevuto da una parte, non andrà incontro a responsabilità contrattuale, ma solo a responsabilità extra-contrattuale (risarcimento in base a quanto stabilito nell’incarico, ma non esecuzione forzata dello stesso). E’ chiaro che questo tipo di responsabilità si estende anche alla parte che ha dato l’incarico.
La mediazione
L’attività di mediazione può essere inquadrata nelle attività ausiliarie di natura commerciale, previste dall’art. 2195 del c.c., quest’ultime caratterizzate dall’organizzazione autonoma dei soggetti che le pongono in essere, e rivolte principalmente a facilitare lo scambio di beni e/o servizi.
L’Agente immobiliare, a cui questo volume è dedicato, è un mediatore, quindi un imprenditore, con tutte le responsabilità e caratteristiche che derivano da tale veste giuridica, fatta eccezione per l’attività svolta occasionalmente o come piccolo imprenditore (art. 2083 c.c.).
Il mandato
Il mandato è un contratto con il quale una parte, detta mandante, conferisce all’altra, detta mandatario, il potere di compiere determinati atti giuridici per conto dell’altra.
Il mandato si inserisce dunque, tra i contratti consensuali ad effetti obbligatori, non essendo previsto il trasferimento di beni o di diritti di proprietà in genere.
Il mandato può conferire al mandatario la rappresentanza diretta o la rappresentanza indiretta.
Il mandato con rappresentanza, detto anche con rappresentanza diretta, presuppone che il mandante abbia conferito, tramite procura, il potere al mandatario di agire in nome e per conto proprio. In questo caso, tutti gli atti che il mandatario compirà in nome e per conto del mandante produrranno immediatamente effetto nella sfera giuridica del mandante.
Il mandato senza rappresentanza, detto anche con rappresentanza indiretta, invece, prevede che il mandatario agisca in nome proprio, ma per conto de mandante. In questo caso, il mandatario acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi, anche se questi hanno avuto conoscenza del mandato.
Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o da usi, sono determinate dal giudice, secondo equità.
L’elemento determinante per il diritto alla provvigione è, quindi, il nesso di causalità fra l’affare che si è concluso e l’intervento del mediatore, non avendo nessuna rilevanza nè la forma data all’incarico, nè il buon esito dell’affare.
Ciò vuol dire che, se le parti successivamente, decidessero di non tener fede agli impegni contrattuali, il mediatore non è tenuto a ripetere quanto ricevuto a titolo di provvigione, o, se non l’avesse ancora ricevuta, ha comunque il diritto di esigerla.